Umsatzsteuerliche Beurteilung der Lieferung von Grundstücken

Definition von Grundstücksumsätzen und Entwicklung eines Prüfschemas

Für Vertragsparteien können Immobilientransaktionen erhebliche umsatzsteuerliche Auswirkungen haben, weil eine ganze Reihe von Sonderregelungen zu beachten sind. Der nachfolgende Beitrag definiert „Grundstücksumsätze“ und entwickelt ein Prüfschema für entsprechende Fälle. Ungewollte finanzielle Auswirkungen ergeben sich insbesondere, wenn den Beteiligten bei der Beurteilung, ob der Verkauf einer Immobilie zu einer (Teil-)Geschäftsveräußerung führt, ein Fehler unterlaufen ist. Steuerbare Grundstücksumsätze sind grundsätzlich steuerbefreit. Da diese Umsatzsteuerfreiheit beim Verkäufer nachteilige Folgen haben kann, weil er im Zusammenhang mit der Veräußerung entstehende Vorsteuern nicht geltend machen kann oder bereits geltend gemachte Vorsteuern zurückzahlen muss, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Schließlich ist darauf zu achten, dass im Falle der Option die Steuerschuldnerschaft in der Regel auf den Leistungsempfänger/Erwerber übergeht.

A. Grundstücksbegriff

Nach Abschn. 3a.3 Abs. 2 Sätze 2 und 3 UStAE ist der Grundstücksbegriff im Sinne des Umsatzsteuerrechts ein eigenständiger Begriff des Unionsrechts. Er richtet sich nicht nach dem zivilrechtlichen Begriff. Unter einem Grundstück i. S. des § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG ist zu verstehen:

  • ein bestimmter über- oder unterirdischer Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden kann,
  • jedes mit oder in dem Boden über oder unter dem Meeresspiegel befestigte Gebäude oder jedes derartige Bauwerk, das nicht leicht abgebaut oder bewegt werden kann,
  • jede Sache, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Bauwerks bildet, ohne die das Gebäude oder das Bauwerk unvollständig ist, wie Türen, Fenster, Dächer, Treppenhäuser und Aufzüge,
  • Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder einem Bauwerk installiert sind, und die nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude oder das Bauwerk zu zerstören oder zu verändern.

B. Prüfungsschema

Handelt es sich um ein Grundstück im Sinne dieser Definition und wird dieses übertragen, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die Veräußerung die Tatbestandsvoraussetzungen einer nichtsteuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG) erfüllt.

Ist das nicht der Fall und handelt es sich deswegen um einen steuerbaren Umsatz, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob der Vorgang nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerbefreit ist. Im Falle einer Steuerbefreiung können die Vertragsparteien nach Maßgabe des § 9 UStG zur Steuerpflicht optieren. Im Falle einer Option schuldet der Käufer nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG die auf den Umsatz entfallende Steuer.

C. Geschäftsveräußerung im Ganzen

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D. Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG

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E. Grundstücksentnahme

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F. Unentgeltliche Grundstücksübertragung aus unternehmerischen Gründen

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G. Grundstücksschenkung

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H. Option

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I. Wechsel der Steuerschuldnerschaft und Bemessungsgrundlage

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J. Zusammenfassung

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Autor: Christian Sterzinger, Regierungsdirektor, ist Referent im Ministerium der Finanzen des Landes Sachsen-Anhalt. Der Beitrag ist nicht in dienstlicher Eigenschaft verfasst und gibt ausschließlich die persönliche Auffassung des Autors wieder.
aus: USt direkt digital 15/2017 S. 18 [JAAAG-51133]
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